Сколько можно получить имущественный вычет при покупке недвижимости: точные суммы, лимиты и примеры расчёта

Что такое имущественный налоговый вычет

Имущественный налоговый вычет — это механизм возврата части уплаченного НДФЛ при покупке или строительстве жилья на территории России. Работает он просто: государство разрешает уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов (в пределах установленного лимита), а уже уплаченный налог — вернуть.

Право на вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности. Важный момент: срока давности нет. Купили квартиру десять лет назад и не знали о вычете — подать документы всё равно можно, хотя вернуть получится налог только за последние три года (для пенсионеров — за четыре). Это прямо следует из положений Налогового кодекса РФ, подробнее — на сайте ФНС.

Вычет предоставляется один раз в жизни — в том смысле, что общий лимит расходов фиксирован. Но если при покупке первой квартиры вы использовали не весь лимит, остаток можно перенести на следующий объект (правило действует для жилья, приобретённого после 1 января 2014 года).

Кто имеет право на возврат НДФЛ

Получить вычет может налоговый резидент РФ — человек, который провёл в стране не менее 183 дней в году и платит НДФЛ по ставке 13% или выше. С 2025 года в России действует прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц (подробнее — в статье 224 НК РФ), поэтому ставка зависит от уровня дохода.

Вычет не положен:

• Неработающим и тем, у кого нет дохода, облагаемого НДФЛ.
• ИП на УСН, патенте или ЕСХН — их доход облагается иначе.
• Самозанятым, у которых нет иного дохода, облагаемого НДФЛ (налог на профессиональный доход — это не НДФЛ, что прямо следует из положений НК РФ; уточнить актуальный статус можно на сайте ФНС).
• Тем, кто покупает жильё у взаимозависимых лиц — супруга, родителей, детей, братьев и сестёр. Норма закреплена в статье 105.1 НК РФ; актуальный перечень взаимозависимых лиц стоит уточнить на сайте ФНС.
• Тем, кто использовал государственные субсидии для полной оплаты жилья — вычет считается только с личных расходов.

За какие объекты недвижимости можно получить деньги

Вычет распространяется на:

• квартиры и комнаты (в том числе доли в них);
• жилые дома и доли в них;
• земельные участки под жилищное строительство или уже с жилым домом;
• расходы на строительство дома;
• отделку и ремонт — если в договоре прямо указано, что жильё передаётся без отделки.

Апартаменты в этот список не входят: юридически они относятся к нежилым помещениям. Это следует из определения жилого помещения в Жилищном кодексе РФ; актуальный статус апартаментов рекомендуем уточнять на сайте ФНС, поскольку законодательство в этой части периодически обсуждается.

Максимальная сумма имущественного вычета: сколько денег вернут?

Здесь важно разделить два понятия: лимит вычета (сумма расходов, которую учитывают) и сумма возврата (реальные деньги на счёт). Возврат — это процент от лимита, и он зависит от вашей ставки НДФЛ.

При стандартных условиях один человек может вернуть до 650 000 рублей: 260 000 рублей по основному вычету и 390 000 рублей по процентам ипотеки. Но это максимум при полном использовании обоих лимитов — конкретная сумма зависит от реальных расходов и уплаченного налога.

Базовый вычет на покупку или строительство жилья (лимит 2 млн рублей)

Лимит расходов — 2 000 000 рублей. Если квартира стоит меньше, вычет считается от фактической стоимости; если больше — всё равно только с 2 млн.

С 2025 года расчёт зависит от ставки НДФЛ, которая определяется уровнем годового дохода (прогрессивная шкала введена Федеральным законом № 176-ФЗ от 12 июля 2024 года; актуальные ставки — на сайте ФНС):

Точная сумма возврата при доходах выше 2,4 млн рублей зависит от структуры дохода и порядка применения ставок. Расчёт лучше делать через калькулятор ФНС или с налоговым консультантом.

Важный нюанс: в расходы можно включить не только стоимость квартиры, но и затраты на отделку — при условии, что в договоре купли-продажи или ДДУ прямо написано, что объект передаётся без отделки.

Вычет по уплаченным процентам за ипотеку (лимит 3 млн рублей)

Второй тип вычета — на проценты, которые вы реально заплатили банку. Лимит — 3 000 000 рублей, максимальный возврат при ставке 13% — 390 000 рублей.

Несколько важных правил:

• Вычет по процентам даётся только по одному кредиту. Взяли ипотеку, закрыли, взяли новую — на вторую вычет по процентам уже не положен.
• Вычет считается только с фактически уплаченных процентов, а не со всей суммы долга.
• Рефинансирование ипотеки права на вычет не лишает — это следует из разъяснений ФНС (актуальную позицию ведомства см. на сайте ФНС).

Честно говоря, вычет по процентам часто недооценивают. За 20 лет ипотеки переплата банку легко превышает 3 млн рублей, так что лимит вполне реален.

Наглядные примеры расчёта суммы к возврату

Пример 1. Покупка за собственные средства.

Иван купил квартиру за 1 800 000 рублей. Его годовой доход — 900 000 рублей, ставка НДФЛ — 13%.

• Лимит вычета: 1 800 000 руб. (меньше максимальных 2 млн).
• Максимальный возврат: 1 800 000 × 13% = 234 000 рублей.
• За год Иван заплатил НДФЛ: 900 000 × 13% = 117 000 рублей.
• Значит, в первый год вернут 117 000 рублей, остаток (117 000 рублей) перейдёт на следующий год.

Пример 2. Покупка в ипотеку.

Мария купила квартиру за 4 500 000 рублей в ипотеку. Годовой доход — 1 500 000 рублей, ставка 13%.

• Основной вычет: лимит 2 000 000 руб. → возврат до 260 000 рублей.
• Вычет по процентам: если за весь срок кредита Мария заплатит банку 2 800 000 рублей процентов → возврат до 364 000 рублей.
• Итого потенциально: 624 000 рублей (при условии, что доход позволяет выбрать всё).

Это не быстро. Каждый год возвращается сумма, не превышающая уплаченный за этот год НДФЛ.

Особенности расчёта вычета в нестандартных ситуациях

Имущественный вычет для супругов: как получить до 1 300 000 рублей на семью

Если квартиру покупают супруги, каждый из них имеет право на самостоятельный вычет — независимо от того, на кого оформлена собственность. Это прямо следует из положений Семейного кодекса РФ об общей совместной собственности и разъяснений ФНС (см. сайт ФНС).

Что это даёт на практике:

• Каждый может вернуть до 260 000 рублей по основному вычету → итого до 520 000 рублей.
• Каждый может вернуть до 390 000 рублей по процентам → итого до 780 000 рублей.
• Суммарно семья может получить до 1 300 000 рублей.

Супруги сами решают, как распределить вычет между собой — например, если один из них временно не работает, имеет смысл направить весь вычет работающему. Подать заявление о распределении основного вычета можно ежегодно. По процентам — только один раз, поэтому здесь стоит подумать заранее. Актуальный порядок распределения лучше уточнить на сайте ФНС, поскольку разъяснения периодически обновляются.

Покупка жилья с использованием материнского капитала и субсидий

Маткапитал и государственные субсидии — это не ваши личные деньги с точки зрения налогового законодательства. Поэтому вычет считается только с той части стоимости жилья, которую вы оплатили сами.

Пример. Квартира стоит 3 200 000 рублей. Покупатель использовал материнский капитал (размер выплаты зависит от года рождения ребёнка и очерёдности — актуальные суммы публикует СФР). Допустим, маткапитал составил 630 000 рублей. Тогда:

• Расходы за счёт личных средств: 3 200 000 − 630 000 = 2 570 000 рублей.
• Лимит вычета: 2 000 000 рублей (больше личных расходов, но ограничен законом).
• Максимальный возврат: 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей.

Если бы маткапитал не использовался, расчёт был бы тем же — лимит всё равно 2 млн. Но если квартира стоит меньше 2 млн и маткапитал покрывает значительную часть, вычет уменьшится пропорционально.

Перенос неиспользованного остатка вычета на следующие годы

Вычет не обязательно выбирать за один год. Если уплаченного НДФЛ не хватает, чтобы вернуть всю сумму сразу, остаток переносится на следующий год — и так до полного исчерпания лимита.

Это работает только для основного вычета (на покупку). По процентам ипотеки перенос тоже возможен, но только в рамках одного кредита.

Пример. Лимит вычета — 2 000 000 рублей, возврат — 260 000 рублей. Годовой НДФЛ — 78 000 рублей (доход 600 000 рублей × 13%). Значит, полный вычет растянется примерно на 3–4 года.

Особенности получения вычета пенсионерами

Пенсионеры — отдельная история. Если человек уже не работает и не платит НДФЛ, вычет ему не положен в текущем году. Но закон разрешает перенести остаток вычета на предшествующие налоговые периоды.

Неработающий пенсионер может вернуть налог за три года, предшествующих году, в котором образовался остаток вычета. Для работающих пенсионеров действуют те же правила переноса, что и для всех остальных налогоплательщиков, плюс возможность переноса на предыдущие периоды. Точный порядок и количество периодов для переноса стоит уточнить на сайте ФНС, поскольку он зависит от конкретной ситуации.

Если пенсионер купил квартиру в 2025 году и вышел на пенсию в том же году, он может подать на вычет за 2025, 2024, 2023 и 2022 годы — при условии, что в эти годы был налогооблагаемый доход.

Порядок и способы получения имущественного вычета

Способов три. Выбор зависит от того, когда вы хотите получить деньги и насколько готовы возиться с документами.

Получение вычета в упрощённом порядке (через личный кабинет ФНС)

Самый удобный вариант. Упрощённый порядок действует с мая 2021 года для объектов, право собственности на которые возникло с 1 января 2020 года (основание — Федеральный закон № 100-ФЗ от 20 апреля 2021 года; актуальные условия — на сайте ФНС).

Никаких деклараций и пачек документов. ФНС сама получает данные от банков и Росреестра, формирует предзаполненное заявление и размещает его в личном кабинете налогоплательщика. Как правило, это происходит до 20 марта года, следующего за отчётным, — хотя точные сроки лучше уточнять на сайте ФНС, они могут меняться.

Вам остаётся проверить данные и подписать заявление. Камеральная проверка в упрощённом порядке занимает 30 дней, выплата — ещё 15 дней. Точные сроки закреплены в НК РФ; актуальную редакцию см. на сайте ФНС.

Минус: не все банки передают данные в ФНС. Если ваш банк не подключён к системе, придётся идти стандартным путём.

Вычет при обращении к работодателю (до окончания календарного года)

Этот способ позволяет не ждать следующего года. Работодатель просто перестаёт удерживать НДФЛ из вашей зарплаты — до тех пор, пока не будет выбрана вся сумма вычета.

Как это работает:

1. Подаёте заявление в налоговую (через личный кабинет или лично) с подтверждающими документами.
2. ФНС выдаёт уведомление о праве на вычет. Срок выдачи уведомления установлен НК РФ; актуальный срок — на сайте ФНС.
3. Передаёте уведомление в бухгалтерию работодателя.
4. С ближайшей зарплаты НДФЛ не удерживается.

Образец заявления о подтверждении права на получение вычета у налогового агента

Заявление подаётся по форме, утверждённой ФНС. Актуальный бланк (форма КНД 1112518 или иная действующая форма — уточняйте на сайте ФНС) можно скачать в личном кабинете налогоплательщика или получить в инспекции.

В заявлении указываются:

• ФИО, ИНН, паспортные данные;
• сведения о приобретённом объекте (адрес, дата регистрации права);
• сумма расходов и вид вычета (основной / по процентам);
• реквизиты работодателя (налогового агента).

К заявлению прикладываются копии правоустанавливающих документов и платёжных документов. Полный актуальный перечень — на сайте ФНС.

Порядок получения вычета по налоговой декларации (по форме 3-НДФЛ)

Классический способ — подача декларации 3-НДФЛ по итогам года. Подходит всем, кто не может воспользоваться упрощённым порядком или хочет вернуть налог за прошлые годы.

Декларацию подают с 1 января по 30 апреля года, следующего за отчётным (для получения вычета — без ограничений по сроку, но не позднее чем за три года). Срок камеральной проверки — до 3 месяцев с даты подачи. После её окончания ФНС принимает решение и переводит деньги. Точные сроки выплаты закреплены в НК РФ; актуальную информацию см. на сайте ФНС.

Список необходимых документов для налоговой

Стандартный пакет документов для имущественного вычета:

• Декларация 3-НДФЛ (заполняется в личном кабинете или через программу ФНС).
• Справка о доходах и суммах налога (бывшая 2-НДФЛ) от работодателя.
• Договор купли-продажи или ДДУ.
• Выписка из ЕГРН (свидетельство о праве собственности).
• Акт приёма-передачи (для новостроек).
• Платёжные документы: чеки, квитанции, банковские выписки.
• Для ипотеки: кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах.
• Для супругов: свидетельство о браке и заявление о распределении вычета.
• Для маткапитала: справка из СФР о размере использованного капитала.

Актуальный перечень документов — на сайте ФНС. Список периодически обновляется, поэтому перед подачей лучше проверить.

Перспективы: вырастет ли лимит налогового вычета на жильё в 4 раза с 2027 года?

Этот вопрос периодически всплывает в новостях. Разберём, что реально известно.

Действующие лимиты — 2 млн рублей по основному вычету и 3 млн рублей по процентам — не менялись с 2014 года. За это время цены на жильё выросли кратно: квартира за 2 млн рублей в большинстве крупных городов сегодня — редкость. Это значит, что реальная ценность вычета для покупателей снизилась.

Разговоры о повышении лимитов ведутся давно. Однако по состоянию на январь 2026 года никаких принятых законодательных решений об увеличении лимитов с 2027 года нет. Следить за актуальными законодательными инициативами удобнее всего через сайт ФНС и официальные новости Государственной Думы.

Что точно произошло с 2025 года — введение прогрессивной шкалы НДФЛ. Для части налогоплательщиков с высоким доходом это фактически увеличило сумму возврата, поскольку вычет теперь применяется к налогу, рассчитанному по более высокой ставке.

Частые ошибки, из-за которых налоговая снижает сумму вычета или отказывает в выплате

Вот что чаще всего идёт не так.

Включение маткапитала и субсидий в расходы. Вычет считается только с личных денег. Если включить в расходы государственные выплаты, налоговая пересчитает сумму — и вернут меньше.

Покупка у взаимозависимых лиц. Сделки между близкими родственниками (супругами, родителями, детьми, братьями и сёстрами) под вычет не подпадают. Налоговая проверяет родственные связи по имеющимся базам данных — скрыть факт родства не получится.

Неправильное заполнение декларации. Ошибки в реквизитах, неверно указанная сумма расходов, пропущенные поля — всё это затягивает проверку или приводит к отказу. Заполнение через личный кабинет снижает вероятность технических ошибок, поскольку часть данных подтягивается автоматически, — но итоговую проверку всё равно стоит делать внимательно.

Попытка получить вычет по апартаментам. Апартаменты — нежилое помещение. Вычет на них не распространяется, даже если вы там живёте.

Повторное заявление вычета по процентам. Вычет по ипотечным процентам даётся только по одному кредиту. Если вы уже использовали его по первой ипотеке, на вторую он не распространяется.

Подача документов за неподходящий период. Вернуть можно налог только за последние три года (для пенсионеров — четыре). Более ранние периоды — нет.

Сводная таблица: лимиты и максимальные суммы возврата

Шпаргалка для тех, кто хочет быстро сориентироваться.

Точные суммы возврата при доходах выше 2,4 млн рублей зависят от структуры дохода и применяемых ставок. Расчёт рекомендуем делать через [сервис ФНС](https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/nalog_vichet/im_nv/) или с налоговым консультантом.